城市更新时代，存量改造这盘蛋糕正在变大。写字楼升级、以及商场、酒店、工厂等物业的改造工作，在大开发转向大资管的年代，已然势不可挡。然而，在城市建设的过程中，这些存量资产的建筑形态已然存在，跟着时间的推移，其价值正悄然流逝，这时便需要去挖掘她们的价值并重新定义，这就对存量资产改造运营有很高的要求。如何撬动资产，焕发新的生机和活力是行业一个亟需探讨的问题。

  因此，第三期商办·会馆沙龙，我们特邀请到世界顶级建筑设计公司Gensler（北京）建筑组设计总监Agus Rusli先生、Gensler（亚洲区）开发商设计中心总监陈苏先生以及首钢总公司园区开发部招商处长孟泽轩先生，与大家一同探讨“写字楼升级与改造，一些必须要知道的规律”。

  首先，与我们分享的嘉宾是Gensler（北京）建筑组设计总监Agus Rusli先生、Gensler（亚洲区）开发商设计中心总监陈苏先生。

  如果建筑到了一段时间节点，要么就是接受市场的低回报率，要么就是拆除，还有一种方法，就是简单的翻新和改造。在美国，整个改造过程中，不光要考虑建筑自身，更多的是要和城市相关的内容结合在一起，比如

  1.政治、社会因素。在波士顿，1990年以前的建筑是不能改造的，其中涉及一些很复杂的政治因素，以及一些反对重建、拆除的社会矛盾等，比较复杂。

  2.历史象征。北京的巧克力大厦（国际大厦），位于长安街沿线，被视为中国改革开放的标志，有着特殊的象征意义，因此不能改造立面。

  3.文化继承。虽然一些建筑并不是人人喜欢，但作为历史的继承，跟文化相关联所以不能拆除，采用其他方式来进行改造。

  1.政治、社会因素。在波士顿，1990年以前的建筑是不能改造的，其中涉及一些很复杂的政治因素，以及一些反对重建、拆除的社会矛盾等，比较复杂。

  2.历史象征。北京的巧克力大厦（国际大厦），位于长安街沿线，被视为中国改革开放的标志，有着特殊的象征意义，因此不能改造立面。

  3.文化继承。虽然一些建筑并不是人人喜欢，但作为历史的继承，跟文化相关联所以不能拆除，采用其他方式来进行改造。

  除了要慎重选择改造方式之外，另一个不光是新建筑的挑战，也是这些改造建筑所面临的问题，就是如何提升建筑的生态环境。这一项不光是租户的挑战，如何为租户吸引有才能的人，留住租户的心，这对于写字楼业主、开发商来说，同样重要。

  改造项目是必须的习惯性动作，是一个基础问题，结构、机电……不仅仅是形象，最终能为租户创造什么样的工作环境才是最重要的。下面，通过波士顿一栋写字楼改造实际案例来详细地理解阅读，项目改造过程中所涉及的包括设计过程、街面规划、屋顶、停车场、立面、平面优化、系统在内的基础部分。

  其中，街面规划是所有开发商都会面临的问题。美国的写字楼改造更看重的是增加新的内容，这个内容不光是简单的商业区域，还可以与办公、会客甚至健身房结合在一起，成为一个共享的公共空间。除去大堂功能外，还可能具有公益活动、艺术展示或其他功能，作为街角的一些表现存在。

  每一个改造工程最重要的就是屋顶规划。屋顶具有展示的功能，为自己打广告进一步表明其良好的改造效果，尤其是超高层，对于整个城市有一个展示的机会。此外，通过对屋顶的规划，增加人与人之间共同交流的空间也不失为一个好方法。

  现阶段，美国的停车数量比例比我们高出4~5倍，而且由于造价高，通常都是地上停车场，因此在改造规划时，在容积率、法规允许的情况下，停车场能增加一些面积。未来，无人驾驶汽车可能最常见，在科技和清洁燃料的驱动下，停车场可腾挪出更多空间作他用，通过智能停车管控，实现人来车在，轻轻一点即可出发！

  改造建筑的外立面是整一个完整的过程最大挑战。改造方式通常分为两种，一种是拆掉立面，另一种就是在原立面保留的情况下再覆盖一层立面，但是改造就为了提升室内办公环境，而第二种并不是最理想的，既增加了人和窗的室外距离，而且投影更多了。另外，风口问题等一些其他因素掺杂其中，第一种是最经济的方式。

  实际上，建筑改造不光是拆墙、打洞的问题，更重要的是机电。设立一个目标，优化设备系统。通过改造，原本陈旧、占地面积大的机房便有机会调整成新设备，而且会空置一部分面积实现经济价值，何乐而不为？租户所需要的是一个很健康、提升工作效率的地方，如何留住租户是需要思考的。不光是机电系统，计算、绿色系统等，都很重要。

  所有的改造都牵扯到办公空间的使用效率。在改造的过程中，如何规划平面是非常重要的。尤其是现在，办公环境变了，共享的、有弹性的空间愈发流行，在保持65%~70%的使用率基础上去划分平面，并设置相应的功能分区才是最佳的。

  建筑改造升级过程十分重要，项目招商也不容忽视，开发商们对于招商这一环节也是看法不一。伴随着非首都功能的向外疏导，一批由原有厂房改造升级后的园区应运而生。其中，将现代都市活力与传统工业文化相结合的首钢园再次引起广泛关注，这个曾经北京最大的钢铁厂，是如何一步步转变成一个发展明确，充满人气的开放式园区的呢？对招商有着独到见解的首钢总公司园区开发部招商处长孟泽轩先生为我们做了详细的阐述。

  从招商的角度讲，项目定位是首要的，但并不是谁都能成功，而首钢园做的第一件事却是定政策。依靠政策的扶持，节省大量财力，推动首钢园的改造进程；其次就是找卖点，深入挖掘项目的优势，在保留原有建筑基础上加盖新的建筑，改造升级后，将现代文化与传统工业文化结合在一起，形成独具特色的卖点；最后一点就是引入重点项目，根据制定政策进行招商，以点带面，以重点项目带动周边的发展。

  而招商只是改造过程中所涉及的一个方面，却也是唯一一个贯穿改造全程的工作，从拿地定位到配合规划设计做客户引导，及时修改、调整，完成客户落位，是重中之重的环节。除此之外，改造整体的规划设计也要接地气，在园区控制性详细规划的基础上，研究制定一些绿色生态规划、地下空间概念规划等；不一味坚持开发商的传统思想理念，给客户充分的空间，让客户充分的发挥想象力；保障改造工程平稳有序地进行，内部协调很重要，反之，改造过程缓慢推进，甚至滞后；尽量少改造，保留自身亮点，而且整体的规划、改动无需太多，节省本金。市场没办法预测，在市场变坏之前察觉缺陷，在市场变好之前提前提价，无论市场好坏，营销都非常重要。

  当然，首钢园区仅仅只是北京城市更新的一个缩影，全球的改造项目也在平稳有序地进行中，而本次商办·会馆沙龙也仅仅是一次简单地交流和分享，希望能给更多商办人士提供写字楼升级与改造的一些规律和经验，当然，这也更符合了会馆沙龙的两个基本意义，启迪思考和交流技能。启迪思考时我们放下思想边框，跨界交流社会热点事物；交流技能时我们彼此学习，将楼宇管理的经验相互分享。返回搜狐，查看更加多