:随着经济的发展，对旧楼改造的项目慢慢的变多，但在旧楼改造过程中，主要和关键点一定要抓准，不可浅显的理解为只是把旧楼内外重新装修就可以了。因为旧楼建设年代一般都不能满足现行设计规范的要求，必须要依据现行设计规范，对建筑规划设计、防火、建筑节能、结构安全、设备实施等各方面全方向论证，在满足基本要求的条件下，考虑装修、改造。下面内容是以工程实例来详细论述办公楼改造项目的主要和要点。从现状分析到具体改造方案，论述办公楼改造项目的关键。

  办公楼改造的初衷，通常主要从建筑外立面不美观、内装修陈旧、建筑物设备设施老化、照明照度不足、弱电满足不了正常工作需求等。但随着办公楼修缮项目的提出，也不得不重新梳理这座办公楼的各项综合指标，在满足使用功能的同时，还必须在建筑物结构鉴别判定安全的前提下解决现行规范条件下的建筑节能、建筑防火、系统防水、设备设施改进等功能设计。

  一座老建筑的改造意味着面临很多综合问题，需要建筑、结构、内外装修及其他专业的工程师共同精雕细琢、揉和整理，共同付出很多努力才能实现对建筑物的改造。改造项目与新建项目更大的不同就是要结合其原有的建设现状，识别哪些是可利用的、哪些是改变不了的，所有这样一些问题的汇总梳理并得以解决，也只是完成了其内部功能，更重要的还是整个建筑物的外立面是否能达到甲方的满意，这样的一个过程漫长而繁琐，往往要经过多次方案调整、现场调研、沟通汇报，才能使改造后的建筑物更适用、美观、现代、并符合使用单位的文化需求。

  首先要了解办公楼的自然状况，分析改造前存在的更矛盾的典型明显问题：比如办公楼建设于1985年，主楼为十层框架结构;局部十一层为出屋面楼梯间及电梯机房。一、二层层高4.2米;三至九层为3.3米;十层为3.6米。水箱间净高4.2米。西侧二层附楼，框架结构，层高为4.2米(建筑面积1182.18平方米)。东侧三层砖混结构，层高均为4.2米(建筑面积1040.18平方米)。办公楼占地面积为3280平方米，总建筑面积为9114平方米，建筑物高度为41.7米。

  外墙装饰面层为水刷石，有污染脱落;钢窗透风、屋面渗漏、墙体长毛;室内装修陈旧，保留着初建年代的家装设计风格，暖气包在暖气罩里，影响散热;室内墙体也还是老式的胶合板墙裙，墙面面层有龟裂，需要粉刷;办公用电配置负荷不足，办公室的插座数量不够，电气线路老化，灯具陈旧。网络布线均为线槽明装，乱且易遭到破坏，经常需要维修，临时增加的室内监控点数不足，留有死角，没有室内喷淋系统等。

  提出改造的意图不仅改善办公楼内部房间的办公条件，主要考虑整栋建筑的疏散通道梳理、防火防烟分区划分，还要解决外保温、防水系统的具体实施等实际问题，从根本上解决建筑物面临的诟病。更重要的是依据公司形式的发展，办公楼是主要部门的办公场所，也是公司经济文化中心，内外装修均要体现公司文化，要经济、适用，严控办公使用面积指标、控制工程建设价格等。所以在制定改造方案的过程中，从装潢的风格、内外饰面选材上做到因地制宜，做了多个方案做多元化的分析对比，力争在预算范围内完成改造设计。

  1、增加外保温及防水系统。在原有基层的情况下，外挂100厚的燃烧等级为A级的矿棉板做外墙保温，与外墙装修共同形成外保温系统。屋面防水等级I级，两层3mm厚的SBS改性沥青防水卷材;加气混凝土墙身按照03J104-O52做防水。

  2、外装修用到的材料则采用陶板。陶板作为高温烧制建材，有很多优良性能，如保温性好，质量相对较轻，具有自洁功能。在更近几年，国内已经有多条生产线，生产的基本工艺相对成熟，且在北方有成功的工程案例，颜色多样，板材规格多样。本色具有红砖的色彩，很适合公司文化和北方气候。具体方案实施中，为了配合窗下空调室外机的放置，做了格栅设计，相对应的墙面板也选用了槽型板给予呼应，使本来没有一点变化的平板立面灵活起来。

  1、首先改造功能平面，完善立面。重新划分防火分区，设室外疏散出口、防烟楼梯间，防火卷帘等。扩大门厅，采用幕墙形式增加了弧形阳光大厅，结合一层、二层实体墙的拆除，形成中庭，上下空间通透，功能布置上，划分出功能展区，一层满足了公司主产品展出的功能，二层又实现管理上接待、会议等缓冲空间，使办公楼入口处门厅视觉开阔、现代。对于老办公楼外窗是双层钢窗，窗面积大、透风的现状，从节能角度换成断桥铝合金、L-e玻璃节能外窗，每个房间活扇窗至少有一扇既能平开又能上悬，考虑冬季通风、夏季防雨;外墙重做保温、防水系统;出于对安保的需要，此次改造将对办公楼各层及主要区域增加监控系统。

  2、增加消防联动控制系统。原有的消防联动控制系统及应急疏散照明不符合现行防火规范要求，且大部分已经损坏，失去其基本功能。原建筑内未设置消防喷淋系统，按现行《高规》在主楼及附楼的会议室、办公室、走廊等均应设置消防喷淋系统。对已有的消防水箱做改造。现有十一层屋顶水箱容量为20立方米，满足消防要求，但不得作为生活饮用水箱，应按消火栓及喷淋系统规范要求增设稳压水泵和气压罐各一套。增加室外消防水池：在办公楼北侧绿地内重新建设地下消防水池，以满足消火栓系统20L/S两小时和喷淋系统21L/S小时消防灭火出水量，共计220立方米;地沟内、室内及室外管网：室外消防用水量20L/S，设置室外消火栓2个，且建成环状给水管网;地沟内主楼部分消火栓管道系统成环，改造附楼枝状管网且管径不符合规范要求的管材，与主楼合并考虑改造;地沟内增加喷淋管道系统;室内增加的消火栓系统在顶楼连成环状。

  纵横，专业的纵横写字楼运营服务商。企业主要通过对整栋楼宇的定位、设计、装修、改造，创建符合现代商务需求的办公场所并做综合招商，同时提供高品质的物业管理及运营服务。